空き家の売却時に使える税金の優遇制度はありますか？

「空き家の3000万円特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）」が使える可能性があります。

簡単に言うと、「親から相続した古い実家を売って利益が出ても、3000万円までは税金をかけませんよ」という制度です。

1. どんなメリットがあるの？
通常、不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して約20%〜39%の税金がかかります。 しかし、この特例を使うと、利益から最大3000万円を差し引くことができます。

例： 相続した実家を売って、諸経費を引いた利益が2000万円だった場合。

通常： 2000万円に対し、約400万円（約20%の場合）の税金がかかる。

特例利用： 2000万円 － 3000万円 ＝ 利益ゼロ扱い → 税金は0円。

2. 使える条件（主なポイント）
すべての空き家に使えるわけではなく、以下の**「3つの壁」**をクリアする必要があります。

① 家屋（建物）の条件
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたものであること。（旧耐震基準）

マンション（区分所有建物）は対象外です。戸建てに限ります。

② 亡くなった親の状況
亡くなる直前まで、その家に一人で暮らしていたこと。

（※要介護認定を受けて老人ホームに入っていた場合など、特定の条件下では特例が認められるケースもあります）

③ 売却時の条件
相続してから売るまでの間に、以下のいずれかを行う必要があります。

耐震リフォームをして売る（今の耐震基準に合わせる）。

解体して更地にしてから売る（これが一番一般的です）。

【重要：2024年からの新ルール】 そのまま売却し、翌年の2月15日までに「買い主」が解体または耐震リフォームを行う。

3. その他の重要なルール
売却価格： 1億円以下であること。

期限： 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。

（例：2023年4月に親が亡くなったら、2026年の年末まで）

利用状況： 相続してから売るまでの間、誰かに貸したり、自分が住んだりしていないこと（空き家のままであること）。

4. 手続きの流れ
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。勝手に税金が安くなるわけではありません。

要件を満たす形で売却する。

「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する。

物件があった市区町村の役所で発行してもらいます。「確かに空き家でした」「解体されました」という証明書です。

税務署で確定申告をする。

売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に行います。上記で取得した確認書などを添付します。

注意点：2024年（令和6年）以降の売却について
以前は「売る前に解体」が必須でしたが、法改正により「売った後に（買い主が）解体」でもOKになりました。これにより、売主が解体費用を先に持ち出すリスクがなくなり、使いやすくなっています。

① 老人ホームに入っていた場合はどうなるか
以前は「亡くなる直前まで住んでいないとダメ」でしたが、現在はルールが緩和され、以下の条件をすべて満たせば、老人ホームに入居していても特例を使えます。

3つの必須条件
要介護認定などを受けていたこと

要介護・要支援認定を受けて、老人ホームや介護医療院などの「特定の施設」に入居したことが条件です。

家が「ずっと空き家」だったこと

親がホームに入居してから亡くなるまでの間、その家を誰かに貸したり、別の親族が住んだりしていないことが絶対条件です。（荷物置き場として維持していた状態ならOKです）

施設に入る直前まで一人暮らしだったこと

ホームに入る前は、その家で親が一人で暮らしていた必要があります。

ポイント： 親が施設に入った後、空いた実家を「もったいないから」と誰かに貸してしまうと、この特例は使えなくなります。

② きょうだいで共有名義で相続した場合
実は、この特例は「家ごと」ではなく**「人ごと」**に適用されます。そのため、共有名義にすると控除枠が広がるメリットがあります。

1人あたり3000万円まで控除
例えば、兄と弟の2人で実家を相続し、半分ずつ（1/2ずつ）共有名義にした場合：

兄： 最高3000万円控除

弟： 最高3000万円控除

合計： 最大6000万円までの利益を非課税にできます。

【重要】「1億円以下」の判定に注意！
ただし、売却価格が1億円以下かどうかの判定は、**土地と建物の「全体の売却額」**で見ます。

OK例： 全体で8000万円で売却（兄4000万、弟4000万）→ 2人とも特例利用可。

NG例： 全体で1億2000万円で売却（兄6000万、弟6000万）→ 1人あたりは1億以下ですが、全体が1億を超えているため、2人とも特例は一切使えません。

③ 実際の申請に必要な書類リスト
手続きは大きく分けて「ステップ1：市区町村での確認書発行」と「ステップ2：税務署での確定申告」の2段階あります。

ステップ1：市区町村役場（空き家対策係など）へ提出
まず、「この家は特例の条件を満たしていますよ」というお墨付き（確認書）をもらいます。

被相続人居住用家屋等確認申請書（役所のHPでDL可能）

亡くなった親の除票住民票（亡くなった時の住所がわかるもの）

相続人の住民票（相続後の住所がわかるもの）

売買契約書のコピー

【超重要】電気・ガス・水道の閉栓証明書や使用中止のお知らせ

親が亡くなった後（または施設入居後）、生活していなかったことを証明するために必要です。捨てずに保管してください！

工事の証明書（解体後の売却なら解体業者の証明、現況引き渡しなら翌年に買主が出す証明など）

現場写真（解体前・解体中・解体後の写真など）

ステップ2：税務署へ提出（確定申告時）
役所から「確認書」が届いたら、それを添付して確定申告をします。

被相続人居住用家屋等確認書（ステップ1で手に入れたもの）

譲渡所得の内訳書（計算明細書）

登記事項証明書（土地・建物の登記簿謄本）

売買契約書のコピー

戸籍謄本など（親族関係がわかるもの）