マイホームを空き家にして3年目の12月31日を経過した後に売却をすると、税金を数百万円単位で課税される場合があります。
マイホームを売却した際に「不動産譲渡所得税」という税金がかかることがあります。
これはマイホームを購入した金額より、売却した金額が高く利益（プラス）が出た場合にのみ税金がかけられます。逆にマイナスであれば税金はかかりません。
この注意事項でお伝えしたいことは2点ありますが、その一つが購入金額が分からない（先代からの相続など）場合は、売却した金額の5%が購入した金額（取得費）とみなされるという点です。
仮に1500万円で売却した場合、1500万円×5％＝75万円が購入した金額とみなされます。(売却金額1500万円)ー(購入金額75万円)=1425万円の利益（課税譲渡所得）となります。※実際にはここから売却に要した譲渡費用も差し引かれます。
この利益に対して税率を掛けますが、所有期間が5年未満は約40％、5年以上の場合は約20％です。したがって、5年以上所有している場合は「1425万円×20％＝285万円」となり、約285万円を不動産譲渡所得税として税務署に納める必要があります。
一般的に、マイホームを売却する場合、あまり期間を空けずに売却する場合が比較的多く、その場合は「マイホームの3000万円特別控除」という減税が受けられます。
上記の1500万円で売却したケースでは、利益である1425万円から3000万円を差し引くことができるため利益がゼロになり、結果として285万円の税金はかからなくなります。
ここで注意点２つ目ですが、マイホームに住まなくなり空き家としてそのままにした場合はどうなるでしょうか。
空き家になって3年目の12月31日までに売却をすれば、この3000万円の特別控除が利用でき、上記のケースのように税金はかかりません。しかし、3年目の12月31日を過ぎてしまうと3000万円の特別控除は利用できなくなり、本来支払う必要のなかった285万円もの税金を納めなければならなくなります。
弊社では空き家の相談も増えてきており、このような注意点もございますのでご参考にしていただけましたら幸いです。
大分市では公共下水道管の埋設がなされていない地域がまだまだ多くあります。そのような地域では浄化槽を利用している場合がほとんどだと思いますが、排水に浄化槽を利用している住宅を売却する際、浄化槽の点検をすることをお勧めいたします。長年使用している浄化槽はタンク内にヒビや割れがある場合があり、地中に汚れた水が漏れていることがあります。その確認方法は浄化槽の蓋を開けて溜まっている水の水位を見れば分かります。タンク内にある水位の線よりも水があきらかに減っていれば、タンク内にヒビや割れのある可能性がございます。それを知らずに売却し買主に引渡してしまうと、後々トラブルになってしまいますので注意が必要です。
住宅など土地と建物を売却する場合に、時々あるのが土地上に住宅以外の未登記建物があったり、住宅を増築した際の増築登記をしていないケースがあります。そのような不動産を売却する場合は、未登記建物を登記する。増築登記をしていなければ増築登記をすることをお勧めします。登記をする必要性ですが、未登記の建物がある不動産を購入する買主が住宅ローンなど金融機関から融資を受ける際、金融機関から登記をするよう求められます。現金で購入するのであれば金融機関は関係ないので未登記でも売買取引は行えますが、金融機関から融資を受けるとなると登記をしていない不動産には融資してもらえません。
なお、現金で購入する買主で、尚且つ買主が未登記での引渡しでも良いと了承した場合は、必ずしも登記を行う必要はありませんが、市役所の固定資産課税台帳には登録されている可能性があるので確認し、登録されている場合は課税台帳名義人変更願を提出する必要があり売主買主双方の署名押印（実印）と印鑑証明書が必要となります。
売主が認知症や脳梗塞などの病気で脳に障がいを患い、判断能力の低下により意思能力がないと判断された場合は、不動産の売却が出来なくなります。正確には売主から買主への所有権移転登記が出来ません。
不動産の登記手続きをおこなう司法書士が売主に直接、売却の意思確認を行う必要があり、司法書士が売却の意思表示が出来ていないと判断した場合、所有権移転登記の手続きを進めることが出来なくなります。
その場合、成年後見制度で家庭裁判所が選任した代理人（後見人）を立てる必要があり、売主に代わり後見人が不動産の売却手続きをすることになります。その手続きに要する期間は約3～6ヵ月ほどかかる場合がありますので、不動産の売却を検討し始めた際は、所有者のお体の調子など健康状態を気にかけるようにいたしましょう。
